Техническое обследование жилых зданий для проектирования капитального ремонта и реконструкции

      Техническое обследование здания производится после изучения проектной или специализированной организацией задания на проектирование капитального ремонта или реконструкции.
​
      Цель технического обследования заключается в определении действительного технического состояния здания и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции на объекте.
​
      Техническое обследование зданий состоит из следующих этапов: подготовительного, общего и детального обследования здания, составления технического заключения с последующим уточнением основных его положений после освобождения помещений или здания жильцами или арендаторами.

      На подготовительном этапе производится изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование, сбор исходных и иллюстративных материалов.
​
      Исходными данными для выполнения работ по техническому обследованию зданий являются:
​
      -техническое задание;
      - инвентаризационные поэтажные планы и технический паспорт на здание;
      - акт последнего общего осмотра здания, выполненного персоналом жилищно-эксплуатационной организации;
      - сведения об участке строительства (сейсмичность, наличие карстов и др.);
      - справка о целесообразности проведения комплексного капитального ремонта, надстройки, реконструкции здания, с градостроительной точки зрения, и указанием, находится ли здание на учете Государственной инспекции по охране памятников истории и архитектуры;
      - геоподоснова, выполненная специализированной организацией.

      Общее обследование проводится для предварительного ознакомления со зданием и составления программы детального обследования конструкций. При общем обследовании здания выполняются следующие работы:
​
      - определяется конструктивная схема здания, выявляются несущие конструкции по этажам и их расположение;
      - анализируется планировочные решения в сочетании с конструктивной схемой;
      - осматривается и фотографируются конструкции крыши, дверные и оконные блоки, лестницы, несущие конструкции, фасад;
      - намечаются места выработок, вскрытий, зондирования конструкций в зависимости от целей обследования здания;
      - изучаются особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организаця отвода поверхностных вод;
      - устанавливается наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других опасных геологических явлений;
      - оценивается расположение здания в застройке, с точки зрения подпора в дымовых, газовых, вентиляционных каналах.

      Детальное обследование зданий выполняется для уточнения конструктивной схемы здания, размеров элементов, состояния материала и конструкций в целом. При детальном обследовании выполняются работы по вскрытию конструкций, испытанию отобранных проб, проверке и оценке деформаций, определению
физико-механических характеристик конструкции, материалов, грунтов и т.п. с использованием инструментов, приборов, оборудования для испытаний.
​
      Техническое заключение по детальному обследованию здания для проектирования его капитального ремонта, модернизации или реконструкции содержит:
​
      - перечень документальных данных, на основе которых составлено заключение;
      - историю сооружения;
      - описание окружающей местности;
      - описание общего состояния здания по внешнему осмотру;
      - определение физического и морального износа здания;
      - описание конструкций здания, их характеристик и состояния;
      - чертежи конструкций здания с деталями и обмерами;
      - расчет действующих нагрузок и поверочные расчеты несущих конструкций и основания фундаментов;
      - обмерные планы и разрезы здания, планы и разрезы шурфов, скважин, чертежи вскрытий;
      - геологические и гидрогеологические условия участка, строительную и мерзлотную характеристику грунтов основания (при необходимости), условия эксплуатации;
      - анализ причин аварийного состояния здания, если таковые имеются;
      - фотографии фасадов и поврежденных конструкций;
      - выводы и рекомендации.

      В зависимости от цели обследования здания и предполагаемого вида ремонта следует выполняются работы по обследованию оснований и фундаментов.
​
      До начала выполнения земляных работ от соответствующих организаций в установленном порядке должно быть получено разрешение на отрывку шурфов и траншей.
​
      Инженерные изыскания выполняются исходя из требований технического задания на проектирование. Состав, объемы, методы и последовательность выполнения изысканий должны обосновываться в программе инженерных изысканий с учетом степени изученности и сложности природных условий.
​
      В состав работ по исследованию подземных конструкций зданий включается:
​
      - изучение имеющихся материалов по инженерно-геологическим исследованиям, производившимся в данном районе или на соседних участках;
      - изучение планировки и благоустройства участка, геологического строения, физико-геологических явлений, состояния существующих зданий и грунтовых вод;
      - изучение материалов, относящихся к заложению фундаментов исследуемых зданий;
      - бурение и шурфование исследуемых грунтов;
      - лабораторные исследования грунтов оснований;
      - изучение состояния искусственных свайных оснований и фундаментов.
     
      При детальном обследовании оснований и фундаментов выполняются следующие работы:
​
      - определится тип фундаментов, их форма в плане, размер, глубина заложения, выявляются выполненные ранее подводки усиления и другие устройства, а также ростверки и искусственные основания;
      - исследуется прочность конструкции фундаментов с установлением повреждений;
      - отобраются пробы для лабораторных испытаний материалов фундаментов;
      - установливается состояние гидроизоляции;
      - отбираются пробы грунта основания и грунтовой воды для лабораторного анализа.

      В зависимости от цели обследования и предполагаемого вида ремонта выполняются работы по обследованию каменных стен.
​
      При осмотре кладки устанавливается конструкция и материал стен; наличие деформации (трещин, отклонений от вертикали, расслоений и др.). Для определения конструкции и характеристик материалов стен производится выборочное контрольное зондирование кладки.
​
      Прочность кирпича и раствора определяется неразрушающими методами в простенках и в сплошных участках стен в наиболее нагруженных сухих местах.
​
      В ответственных случаях, когда прочность стен является решающей при определении возможности дополнительной нагрузки, прочность материалов кладки камня и раствора устанавливается лабораторными испытаниями.
​
      Установление пустот в кладке, наличия и состояния металлических конструкций и арматуры для определения прочности стен производится с использованием неразрушающих методов и специальных приборов или по результатам вскрытия.
​
      При обследовании зданий с деформированными стенами устанавливается причина появления деформации. Наблюдения за трещинами и развитием деформаций выполняется с помощью контрольных маяков, нивелировки
обрезов фундаментов по периметру здания, определенется крен здания.
​
      При проверке теплозащитных качеств стен измерению подлежат: температура внутренней и наружной поверхностей стены и окон, тепловые потоки, проходящие через ограждающие конструкции, температура внутреннего и наружного воздуха, влажность внутреннего воздуха, влажность и объемная масса материала стен, скорость и направление ветра.
​
      Для оценки состояния стен, поврежденных трещинами, необходимо выявить причину их возникновения, при этом проводится визуальный осмотр наружных и внутренних поверхностей стен, выявление поврежденных участков, фиксация направления трещин, измерение ширины их раскрытия, вскрытие участков с трещинами для оценки состояния бетона и арматуры, постановка маяков и длительные наблюдения за раскрытием трещин в стенах для установления динамики их раскрытия.
​
      Состояние герметизации стыков наружных стен определяется по наличию протечек, а также вскрытием стыков и оценкой состояния материалов заполнения и адгезии герметика. Производится оценка воздухопроницаемости стыков.
​
      Прочность бетона панелей определяется неразрушающими методами для выявления причин возникновения силовых трещин, а также при необходимости передать дополнительные нагрузки.
​
      В тех случаях, когда прочность бетона и стальных связей является решающей для определения возможности дополнительной нагрузки, необходимо проводить лабораторные испытания.
​
      Для определения несущей способности панелей проводится поверочный расчет. Геометрические размеры расчетных сечений, а также перемещения, изгиб, отклонения от вертикали, эксцентриситеты определяются
непосредственными измерениями. В случае необходимости для определения параметров армирования производятся вскрытия.
​
     При оценке несущей способности внутренних панелей определяется соосность их опирания и величину опирания перекрытий на стену, полноту заполнения платформенного стыка; проводятся лабораторные испытания прочности раствора в платформенном стыке. Зондирование наружных стен выполняется для установления их конструкций, наличия внутренних расслоений легкого бетона, осадки утеплителя, а также для взятия проб материалов и определения их влажности, объемной массы, толщины слоев. Устанавливаются причины промерзания, при его наличии.
​
      Проводятся теплотехнические исследования наружных стеновых панелей.
​
      Измерение уровня шума в помещениях жилых зданий производится при наличии внешних (транспортные магистрали, промышленные предприятия, отдельно стоящие магазины и др.) и внутренних (лифты, котельные, холодильные установки встроенных магазинов и др.) источников шума. При неудовлетворительном результате
измерений устанавливаются (при необходимости, с помощью вскрытия конструкций или отдельных узлов) причины пониженной звукоизоляции.

      При обследовании стен деревянных зданий устанавливается наличие деформаций, мест, пораженных гнилью, грибком и жучками.
​
      Для определения вида поражения и активности процесса разрушения образцы древесины отправляются на анализ в микологическую лабораторию.
​
      Для установления причин гниения и разрушения древесины выполняются измерения влажности древесины в местах взятия проб, воздухообмена в помещении (скорости движения воздуха в подполье и др.), влажности и
температуры воздуха в помещении.
​
      Измерение влажности деревянных элементов и засыпки следует производится при обнаружении признаков отсыревания и промерзания стен. Производится оценка состояния материала засыпки (утеплителя), его объемной
массы.
​
      Измеряются обнаруженные деформации стен (отклонение от вертикали, горизонтальные перемещения, смещения податливых соединений).

      Состав работ по обследованию перегородок определяется в зависимости от вида планируемых ремонтно-строительных работ.
​
      Конструкция перегородки определяется внешним осмотром, а также простукиванием, высверливанием, пробивкой отверстий и вскрытием в отдельных местах. Определяется расположение стальных деталей крепления и каркаса перегородок.
​
      Устойчивость перегородок определяется в зависимости от характера работы и размеров конструктивных элементов расчетом с учетом действующих нагрузок. Обнаруженные выпучивания, продольные изгибы измеряются в обязательном порядке.
​
      Производится измерение звукоизоляции межквартирных перегородок. При неудовлетворительном результате измерений устанавливаются (при необходимости - с помощью вскрытия конструкции) причины неудовлетворительной звукоизоляции.
​
      В техническом заключении отражается состояние участков перегородок в местах расположения трубопроводов, санитарно-технических приборов; сцепление штукатурки с поверхностью перегородок; просадки из-за опирания на конструкцию пола и другие повреждения.

      В зависимости от цели обследования здания выполняется обследовании колонн.
​
      При предварительном осмотре определяется конструкция колонн, измеряются их сечения и обнаруженные деформации (отклонение от вертикали, выгиб, смещение узлов), фиксируется и измеряется ширина раскрытия
трещин.
​
      Определяется конструкция колонны, расположение арматуры, ее диаметр и толщина защитного слоя
бетона в железобетонных колоннах. В кирпичных колоннах определятся наличие и сечение металла в кладке. В случае необходимости производится вырубка борозд и обнажение арматуры колонн.
​
      Прочность бетона непосредственно в колоннах определяется неразрушающими методами. В случае необходимости применяются методы разрушающих статических испытаний с выпиливанием образцов.
​
      Конструкции металлических колонн осматриваются для установления качества защитных антикоррозионных покрытий сварных швов и измерения фактических размеров сечения элементов колонны. Необходимость механических испытаний образцов металла определяется целью обследования.
​
      Определяются деформации (отклонения от вертикали). Для ведения наблюдений за раскрытием трещин
необходимо устанавливать контрольные маяки.
​
      Степень опасности выявленных повреждений и возможность эксплуатации конструкции устанавливается поверочным расчетом с учетом их формы, ориентации к действующей силе, размера и взаимного расположения.
​
      На планах и исполнительных схемах конструкций указываются места и характер производимых обследований и измерений.

      В зависимости от цели обследования здания и предполагаемого вида ремонта выполняются работы по обследованию перекрытий и покрытий.
​
      Предварительным осмотром устанавливается тип перекрытия (по виду материалов и особенностям конструкции), видимые дефекты и повреждения, состояние отдельных частей перекрытия, подвергавшихся ремонту или усилению, действующие на перекрытия нагрузки.
​
      При осмотре перекрытий фиксируется наличие, длина и ширина раскрытия трещин в несущих элементах или их сопряжениях. Наблюдение за трещинами производится с помощью контрольных маяков или меток. Определятся прогибы перекрытий.
​
      При испытаниях неразрушающими методами железобетонных перекрытий, определяются геометрические размеры конструкции и ее сечений, прочность бетона, толщина защитного слоя бетона, расположение и диаметр
арматурных стержней.
​
      Вскрытия перекрытий выполняются для детального обследования элементов перекрытий и определения степени их повреждения.
​
      Производится контроль и измерение звукоизоляции перекрытий от возможного шума и приведенного уровня ударного шума.
​
      В квартирах, расположенных над встроенными производственными помещениями, подвалами, проводится измерение влажности воздуха.
​
      Поверочные расчеты конструкций перекрытий проводятся для установления расчетных усилий, проверки имеющихся сочетаний нагрузок и определения необходимости усиления исходя из фактических значений показателей, установленных при измерениях.

      В зависимости от цели обследования здания производится обследование конструкций балконов, карнизов и козырьков.
​
      Предварительным осмотром устанавливается:
​
      - расчетная схема конструкции балкона и материал несущих конструкций;
      - основные размеры элементов балкона или карниза (длина, ширина и толщина плит, длина и сечения балок, подвесок, подкосов, бортовых балок, расстояния между несущими балками);
      - состояние несущих конструкций (трещины на поверхности плит, прогибы, коррозия стальных балок, арматуры, подвесок, сохранность покрытий и стяжек, уклоны балконных плит и др.);
      - состояние опорных балок и подкосов стен под опорными частями эркеров и лоджий, наличие трещин в местах примыкания эркеров к зданию, состояние гидроизоляции;
      - состояние раствора в кладке неоштукатуренных карнизов из напуска кирпича в местах выпадения кирпича, трещины в оштукатуренных карнизах;
      - состояние стоек, консолей, подкосов, кронштейнов и подвесок, кровли козырьков. Осмотры производятся с помощью бинокля.
​
      Вскрытия производятся для установления сечений несущих элементов и оценки состояния заделки их в стену. Проводится измерение трещин железобетонных конструкций, прогибов, уклонов, толщины защитного
слоя бетона, сечения арматуры и определение прочности бетона.
​
      Поверочные расчеты конструкций балконов, козырьков необходимо выполнять для определения расчетных усилий, несущей способности и необходимости их усиления.
​
      Пробные загружения производятся в случае, если материалы вскрытия и расчетные данные не дают представления о работе конструкции.

      В зависимости от цели обследования здания выполняются работы по обследованию лестниц.
​
      Предварительным осмотром устанавливаются:
​
      - конструктивные особенности и применяемые материалы;​
      - состояние участков, подвергавшихся реконструкции, сопряжений элементов, мест заделки несущих конструкций в стены, креплений лестничных решеток;
      - деформации несущих конструкций;
      - наличие трещин и повреждений лестничных площадок, балок, маршей,ступеней;
      - влажность и поражения древесины деревянных элементов.
​
      Производится контроль ширины раскрытия трещин, прогибов элементов лестниц, наличие закладных деталей, определятся толщина защитного слоя бетона, параметры армирования и степень коррозии металлических элементов.
​
      При установлении причин деформаций и повреждений лестниц из сборных железобетонных элементов выполняются вскрытия в местах заделки лестничных площадок в стены, опор лестничных маршей. Для каменных лестниц по металлическим косоурам - в местах заделки в стены балок лестничных площадок. При бескосоурных висячих каменных лестницах проверяется прочность заделки ступеней в кладку стен. При осмотре деревянных лестниц по металлическим косоурам и деревянным тетивам производят вскрытие мест заделки балок в стены и зондирование деревянных конструкций для определения вида и границ повреждения элементов.

     При обследовании строения и ферм выполняются следующие работы:
​
      - предварительный осмотр, обмер конструкции и составление планов и схем;
      - установление типа несущих систем (настилы, обрешетки, прогоны);
      - определение типа кровли, соответствия уклонов крыши материалу кровельного покрытия, состояния кровли и внутренних водостоков, наличия вентиляционных продухов, их соотношения с площадью крыш;
      - установление основных деформаций системы (прогибы и удлинение пролета балочных покрытий, углы наклона сечений элементов и узлов ферм), смещения податливых соединений (взаимные сдвиги соединяемых элементов, обмятие во врубках и примыканиях), вторичных деформаций разрушения и других повреждений (трещины скалывания, складки сжатия и др.);
      - определение состояния древесины (гниль, жучковые повреждения), наличия гидроизоляции между деревянными и каменными конструкциями.
​
      Производится оценка прочностных качеств древесины в местах разрушения. Влажность древесины устанавливают с помощью электронного влагомера. При наличии в обследуемой конструкции металлических рабочих частей отмечаются имеющиеся в них деформации и разрушения.
​
      Металлические конструкции осматриваются для выяснения степени коррозии, ослабления сечений и прогибов.
​
      При осмотре железобетонных панелей и настилов чердачных перекрытий измеряются обнаруженные трещины, прогибы.
​
      При обследовании чердачных перекрытий проверяется толщина слоя, влажность и объемная масса утеплителя (засыпки).
​
      В местах увлажнения производятся вскрытия чердачных перекрытий, парапетных плит для оценки состояния арматуры, закладных деталей и бетона омоноличивания.
​
      Кровлю необходимо обследовать для установления мест протечек, сохранности гидроизоляционного ковра и его защитного слоя.

      При обследовании оконных заполнений выявляются:
​
      - деформации и повреждения элементов заполнений;
      - состояние наружных водоотводящих устройств - места и характер осаждения конденсата на остеклении, места протечек и промерзаний;
      - состояние древесины, измерения влажности;
      - состояние уплотнений между оконными коробками и стенами.
​
      Состояние уплотнений между оконными коробками и стенами, состояние древесины коробок и их крепление определяется при детальном обследовании вскрытием примыканий. Проводятся испытания оконных заполнений на воздухопроницаемость.

      Оценивается коррозионное состояние трубопроводов и нагревательных приборов.
​
      Обследование состояния трубопроводов позволяет выявить следующие дефекты:
​
      - свищи в металле труб;
      - свищи (течи) в резьбовых соединениях;
      - непрогрев регистров (полотенцесушителей).

Выезд специалиста осуществляется по предварительной договоренности. Сроки проведения экспертизы могут варьироваться в большую или меньшую сторону, в зависимости от сложности проведения работ. Сроки проведения экспертизы уточняются с заказчиком на этапе согласования работ.

Цена может варьироваться в зависимости от сложности работ (в меньшую или большую сторону). В данную сумму входит выезд эксперта, обследование объекта (визуальное и инструментальное), фотофиксация дефектов, выдача клиенту отчета специалиста (с рекомендациями) в 1-м экземпляре.

* При условии заказа экспертизы
** 1 экземпляр, стоимость дополнительного - 2 000 р.